不動産を購入・売却する際に、「私道（しどう）」という言葉に直面したことがある人は少なくありません。中でも注意すべきなのが、**「私道に接しているけれど、その私道の権利（持ち分）を持っていない」**というケースです。
一見すると普通に暮らせているように見えるこのような物件でも、実は重大なリスクが潜んでいます。この記事では、私道の持ち分がない場合に起こりうるトラブル、法的な観点、売買の際の注意点、対処法などをわかりやすく解説します。
まず「私道」とは、公道（国・自治体が管理している道路）ではなく、個人や法人などの私有地で構成された道路のことを指します。住宅街や袋小路の奥まった土地などでよく見られます。
| 項目 | 公道 | 私道 |
|---|---|---|
| 管理者 | 国・県・市区町村 | 個人・法人・共有者など |
| 通行の自由 | 基本的に自由 | 所有者の同意が必要な場合も |
| 工事許可 | 自治体の許可 | 所有者または共有者の同意 |
一戸建てや分譲住宅などでは、**「建物は所有しているが、敷地が接する道路が私道で、その私道の権利を持っていない」**というケースが意外に多く見られます。
持ち分がないということは、法律的にはその道を勝手に使う権利がないということになります。これが原因で以下のような問題が起こることがあります。
通行権が黙認されているケースもありますが、関係が悪化すると突然通行を制限される可能性もあります。
水道管・ガス管・下水管・インターネットケーブルなどのライフラインが私道を経由している場合、修繕や新設には私道所有者の同意が必要です。
建築基準法では、原則として「幅員4m以上の道路に2m以上接している土地」でなければ建築許可が下りません（接道義務）。
私道に接していても、その私道の持ち分がないと「道路と見なされない」ケースがあり、建替えができなくなるリスクもあります。
意図的に権利を持たせなかったというより、過去の分譲や建売開発の過程で以下のような理由から「持ち分なし」の状態が発生することがあります。
つまり、悪意があったわけではなく制度や管理の曖昧さによって生まれた状態なのです。
「通行は構わないが、月々○千円支払え」と、私道所有者が通行料を請求してくるケースがあります。支払いを拒否すれば「通行禁止」などの嫌がらせをされることも。
持ち分を持つ住人同士がトラブルになり、無関係の住民（持ち分なし）が巻き添えになって道を封鎖されることもあります。話し合いが決裂すれば裁判にまで発展することも。
私道は持ち主が管理責任を負っているため、**舗装や排水整備などの修繕費が請求されることがあります。**ただし、持ち分がない場合でも「使用している」という理由で一部負担を求められるケースもあります。
物件の謄本だけでなく、私道部分の登記簿を取得し、以下の点を確認しましょう。
持ち分がない場合でも、**「通行承諾書」や「ライフライン敷設承諾書」**を取得しておくことで、将来のトラブルを回避できます。
可能であれば、私道の持ち分を購入しておくことで将来的なリスクを大幅に回避できます。ただし、所有者が複数人いる場合や連絡が取れないケースも多く、交渉には時間と労力がかかります。
「家の前の道路に持ち分がない」ことは、日々の暮らしでは目立ちにくい問題かもしれません。しかし、建替え・売却・相続・修繕・隣人関係といった将来のライフイベントに直結する、非常に大きなリスクでもあります。
不動産取引の「落とし穴」として知られる「私道の持ち分問題」ですが、正しい知識と事前の準備があれば十分にリスクは回避できます。大切な資産である不動産だからこそ、安心・安全な取引と暮らしのために、丁寧な対応が求められます。
